Hamide HANGÜL
Borçlar Kanunu’na 8 Haziran 2022’de eklenen geçici maddeyle konut kirasına getirilen yüzde 25 zam tavanı 1 Temmuz 2024’de sonra erdi. Böylelikle, kira sözleşmeleri tekrar 12 aylık TÜFE ortalamasına göre yenilenmeye başladı. Türkiye İstatistik Kurumu’nun açıkladığı, ağustos enflasyonu yıllık yüzde 51,97.
Kira artışının da baz alındığı 12 aylık ortalamalara göre enflasyon yüzde 64,91. Bu da kira artışının enflasyonun üstünde olduğunu ortaya koyuyor. Konut kirasına zam tavanının son bulmasının, kiracı ve ev sahibi arasındaki dava süreçlerine etkisini Gayrimenkul Hukuku Derneği (GHD) Kurucu Başkanı Avukat Ali Güvenç Kiraz’la konuştuk.
Kiralarda dengelenme süreci
Kiraya yüzde 25 sınırının kalmasıyla birlikte, konut kirasına artış oranında 12 aylık TÜFE ortalamalarına geri dönüldüğüne işaret eden GHD Kurucu Başkanı Avukat Kiraz, bu durumun, kiralık piyasasında nispeten bir dengelenmeyi başlattığını söyledi.
Bu yıl sonu için enflasyonda yüzde 41,5 hedefine işaret eden Kiraz, “12 aylık TÜFE yüzde 60- 65 bandında devam ederse, gelecek yıl da yüzde 40-50 seviyesinde olursa, bu oran, yıllık enflasyon hedefinin üzerinde kalacağı için kira bedelleri piyasa şartlarına daha uygun hale gelecektir. 12 aylık TÜFE’nin yüksek gitmesiyle kiralık piyasası dengeye oturacaktır. Bu durum, bir süre daha devam eder” dedi.
Tahliye davaları %20 düştü
Uygulama sonrasında, kira tespit davalarında yoğunluğun devam ettiğinin altını çizen Kiraz, ancak tahliye davalarında tam tersi düşüş gözlendiğini açıkladı. Kiraz, sözlerini şöyle sürdürdü: “Kiracısını tahliye etmek isteyenler için TÜFE’ye dönüldükten sonra, kira bedellerinde bir dengelenme başladı. Çünkü yüzde 25 sona erdikten sonra 12 aylık TÜFE, yıllık enflasyonun üzerinde kaldı. Tahliye için gelenler de daha çok kirayı artırmak için geliyordu. O nedenle ev sahipleri açısından kira tahliye davaları yoğunlaşmadı. Eski yoğunlukta değil. Hatta düşüşe geçti. Tahliye davaları yaklaşık yüzde 20 azaldı.”
10 davadan 5’inde uzlaşma
Kiraya yüzde 25 artışın sonra ermesiyle, özellikle açılan tahliye davalarının mahkeme süreci devam ederken, uzlaşmayla sonuçlanmaya başladığına dikkati çeken Kiraz, sözlerini şöyle sürdürdü: “Açılan davalar, mahkeme sürecinde yaklaşık yüzde 40 uzlaşmayla sonuçlanıyor. Yani, her 10 davadan neredeyse 4’ü, 5’i dava sürerken, sonucu görmeden uzlaşmayla çözülüyor. Daha bu hafta 4-5 uzlaşma yaptık.”
%25 sonrası ‘kira tespit’ davası yoğunlaştı
Ev sahiplerinin, 1-2 yıl önce hem tahliye hem kira tespit davası açmak için geldiğine işaret eden Ali Güvenç Kiraz, “Ev sahipleri, bu iki davayı açıp kira değeri de korunsun istiyordu. Yüzde 25 bittikten sonra sadece tespit davası için geliyorlar. Şu anda dava ağırlığı, kira tespit davalarında devam ediyor.
5 yılı dolduran ve kira bedeli güncel koşullara göre düşük kalanlar için dava süreçleri daha yoğun. Çünkü, 2019’da tutanlar için 5 yıllık süre 2024’de doluyor” diye konuştu. Kira tespit davalarındaki artış nedeniyle mahkemelerde de dava yükünün arttığına işaret eden Kiraz, “O yoğunluk nedeniyle halen mahkemeler, nisana, mayısa gün veriyor. Bu da arabuluculuk sisteminin aslında, istenilen seviyelerde sonuç vermediğini gösteriyor” değerlendirmesinde bulundu.
Enflasyonla dava yolculuğu değişiyor
Ev sahibinin, düzenli ödemesini yapan kiracısını kaybetmek istemediğine işaret eden Kiraz, her iki tarafın da hem süreklilik, hem de piyasa koşullarının farkında olduğuna vurgu yaparak, “İki taraf da tekrar dengeyi bulmaya çalışıyor” dedi. Son 1-2 yılda açılan davaların bir furya olduğunu belirten Kiraz, özellikle yüzde 25 kuralının, her iki taraf için de dengeyi bozduğunu belirterek, “O nedenle herkes, bir mahkemenin tarafı oldu. Çünkü, bir bölgede kira 30 bine çıkarken, ödenen kira 10 bin lirada kaldı.
Biz diyoruz ki ‘2-2,5 yıl sürer, İstinaf dahil’. İlk başta mal sahibi göze alıyordu. Ancak, yol devam ederken, dava yolculuğu enflasyonla düşmeye başladı. Mal sahibi piyasaya bakıyor, ’70 bin liraya çıksam bunu devamlı ödeyebilecek mi’ diyor. Kiracı açısından, ‘şimdi çıksam 60-70 bin liralık yerler var, ödeyebilecek miyim’ diyor. Şimdi kiracı biraz yukarı çıkarmaya, mal sahibi de biraz indirmeye bakıyor. Yeni açılan davalar ekseninde bu uzlaşmayı zaten yapmayan, kira tespit davaları, o da aynı yoğunlukla sürüyor.”
