Nurdoğan ARSLAN ERGÜN
Türkiye’yi yasa boğan depremlerin ardından seçim gündemi de birçok sektörde yavaşlamaya neden oldu. Yılın ilk çeyreğinde konut satışları yüzde 18 azaldı.
Gayrimenkul pazarında periyodun 7 yıllık olduğunu söyleyen Konut Geliştiricileri ve Yatırımcıları Derneği (KONUTDER) Yönetim Kurulu Başkanı Ramadan Kumova’ya göre, bu nedenle ilk 3-4 aylık veriler tam gösterge değil. Ancak sektörün önünü açacak yeni enstrümanlara ihtiyaç olduğunu söyleyen KONUTDER’in yeni Başkanı Kumova, piyasayı DÜNYA’ya değerlendirdi.
Müşteri sayısını artıracak modeller geliştirilmesi gerektiğini kaydeden Kumova, “Müşterinin krediye erişimini kolaylaştırmak veya başka modeller geliştirmek gerekiyor. Burada yabancıya satışlar noktası da önemli” diye konuştu.
Özellikle sahil kentlerinde yabancı için potansiyel olduğunu dile getiren Kumova, “Avrupa’da yatak ihtiyacı 2030’da 1 milyon 800 bine çıkacak. Büyüme trendine bakınca 1.2 milyon adet açık var. Yaşlanan Avrupa nüfusuna Türkiye’de ileri yaşam merkezleri oluşturabiliriz. Bunların bir kısmı bakım, bir kısmı yaşam odaklı olabilir. Polonya’yı, Romanya’yı, Bulgaristan’ı denediler olmadı. Filipinler’i deniyorlar.
Türkiye büyük bir pazar, burada yapılacak çok iş var” dedi. Türkiye’deki gayrimenkul satışlarındaki gerilemeyi değerlendiren Kumova, tüketicilerin doğal olarak ilk 3-4 ayda frene bastığını vurguladı. Kumova, “Bu süreçte genele baktığımızda yüzde 11’ler civarında, ipotekli satışlarda da yüzde 14’lerde yavaşlama var. Depremlerin ve seçimin etkisiyle ‘bekle gör’ dönemini geçirdik” dedi.
Yılın ikinci yarısında enflasyonun da etkisiyle satışların hareketleneceğini öngören Kumova’ya göre, enflasyon karşısında ‘param erimesin’ diyen tüketici gayrimenkul, araç gibi alanlara yönelecek. Öte yandan konutun bir de ihtiyaç tarafı olduğunu hatırlatan Kumova, evlilik, doğum, boşanma, iç göç gibi etkenlerin de talep yarattığını belirtti.
“Talep oldukça uzun vadede sıkıntı olmaz”
Sadece Türkiye değil tüm dünyada konuta olan talebin devam edeceğini dile getiren KONUTDER Başkanı Kumova, “Dünyada metrekare sınırlı ama diğer her şey artıyor. Arz tarafı kısıtlı olup talep devamlı devam ettiği sürece uzun vadede gayrimenkulün sıkıntıda olması beklenemez” dedi.
Arz sıkıntısının ana nedenlerinden birinin arsa sorunu olduğunu hatırlatan Kumova, şunları söyledi: “ABD’de arsanın üretilecek konut içindeki maliyet payı yüzde 15 civarında, Avrupa’ya geldiğimizde yüzde 20-25’i geçmiyor. Türkiye’ye geldiğimizde ise hangi kente giderseniz gidin yüzde 50. Bu şehir merkezinde de şehir dışında da öyle. Burada çok net bir problem var.”
Her ülkenin konut üretim modelinin farklı olduğunu Türkiye’de de TOKİ’nin devrede olduğu bir model uygulandığını söyleyen Kumova, “Özel sektörün payını artırmak uzun vadede daha sağlıklı piyasaya ulaşılmasını sağlar” dedi. Konut fiyatlarındaki artışı maliyet bazlı olarak değerlendiren Ramadan Kumova, “Piyasa koşullarında bakarsak 2020’den itibaren baskılanan fiyatlarla maliyetlerin altında kaldık.
Bugüne geldiğimizde maliyet endeksi ile satış fiyatı arasında yine makas var. Geçen yıl yüzde 145 olan makas bu yıl yüzde 105’e geldi. Yani maliyet öyle hızlı artıyor ki konut fiyatının düşmesi mümkün değil” ifadelerini kullandı.
Fiyatlar bu kadar artarken de erişilebilirlik sıkıntısının gündeme geldiğine işaret eden Kumova, bunun için de farklı enstrümanlar geliştirmek gerektiğini vurguladı. Mortgage sistemi gibi ürün zenginliğine dikkat çeken Kumova, ipotekli evlerin ikinci pazarda satılmasının da dünyada uygulanan bir model olduğuna işaret etti.
“Biz ikincil pazarlara ürün satabilecek mekanizma kuramadık” diyen Kumova, “Finansman modellerini daha uzun vadeli ve vergi avantajları sağlayan modellerin muhakkak geliştirilmesi lazım” diye konuştu. KDV’nin yüzde 8’e çekildiğine atıfta bulunan Kumova, kentsel dönüşüm ve sosyal konutlarda bir takım istisnalar getirilebileceğini belirtti.
“Bankalar ‘bekle gör’ dönemine geçti”
Ramadan Kumova, konut üreticisi olarak bankaların kredi kullandırmada daha az tutucu olmasını istedi. Kumova, “Bekleyen çok talep var. Konut kredilerinin daha hızlı çalışmasını bekliyoruz. Bu dönemde bankalar da ‘bekle gör’e geçti. Herkesin önünü görmesi için ekonomi politikalarının belirlenmesi lazım” dedi. Konutun mutlak karşılanması gereken bir ihtiyaç olduğuna işaret eden Ramadan Kumova “Hiçbir yönetim bunu göz ardı edemez. İhtiyaçlar için gerekli politikaların geliştirilmesi kaçınılmaz. Sistemin tıkanan noktaları varsa açmak için metod geliştirilmesi gerekir” diye konuştu.
