Birol BOZKURT
Geçen yıl enflasyondaki artış ve Türk Lirası’ndaki zayıflamaya ek olarak yabancıların konut piyasasına ağır ilgi göstermesi, konut fiyatlarının artışında Türkiye’yi dünyanın tepesine yerleştirdi. Konut fiyatlarında yaşanan arz-talep dengesizliğinde vatandaş yüksek fiyattan, konut üreticisi ise artan maliyetlerden şikayet ediyor. Bu ortamda dal tüm planlarını 2023’te yabancıya 10 milyar doların üzerinde konut satışı üzerine yapıyor.
2022 yılının tamamında yabancıya yaklaşık 6 milyar dolarlık konut satıldı. Toplam satışlarda yabancı hissesi yüzde 4.5 düzeyinde gerçekleşirken kesim bu yıl için kendine yüzde 10’luk hisse ve 10 milyar dolarlık bir düzey koymuş durumda.
Yabancıya konut satışı artmalı
Nef İdare Şurası Lideri Erden Timur, “Portekiz ve İspanya’da ve Avrupa ortalamasında yabancıya konut satış oranı yüzde 10 düzeyinde. Türkiye’ye direkt yatırım olarak değerlendirildiğinde yabancıya satışın 2023’te gelir bazında Avrupa’ya yaklaşmasını umuyorum” diye konuştu.
Talep iki-üç yıl daha sürecek
Türkiye gayrimenkul bölümüne yabancı ilgisinin 2022’de yüzde 15.2 arttığını söyleyen MARS İcra Heyeti Lideri Hakan Bucak, 2023 yılında da bu trendin devam etmesini beklediğini söyledi. Bucak’ın verdiği bilgilere nazaran kesimin beklentisi, 2023’te yabancı yatırımcıya satılan konut adedinin 75 bin bandına çıkması. Bucak, “Bunun gerçekleşmesi halinde gayrimenkul kaynaklı döviz girişi 15 milyar doları bulabilir. Rus talebindeki artış eğiliminin de savaş nedeniyle iki, üç yıl daha süreceği görüşündeyiz” diye konuştu.
Nitelikli yabancı vurgusu
“İpotekli konut satışlarının ve birinci el konut satışlarının son 10 yılın en düşük düzeyine gerilemesi, hepimizin bir kere daha kenetlenmemiz gerektiğini göstermektedir” diyen İstanbul İnşaatçılar Derneği ( İNDER) İdare Konseyi Lideri ise güç birliği daveti yaptı. İNDER Lideri Nazmi Durbakayım şöyle konuştu: “Tarihi tepeye çıkan yabancı yatırımcıya konut satışının toplam satış içindeki hissesi, yüzde 4,5 düzeyine çıktı. Lakin ülkeye kazandırdığı döviz açısından daha büyük katma bedel sağladığının altını çizmek gerekir. Tekrar 2023’de yabancı satışlarının nitelikli yatırımcılara yapılması istikametinde çalışmalar olacağını umut ediyoruz.”
Yabancılara konut satışı yüzde 15,2 arttı
Konutta yabancı ilgisi geçen yıl bilhassa Rusya-Ukrayna savaşının akabinde arttı. Bunun sonucu olarak yabancılara yapılan konut satışları 2022 yılında bir evvelki yıla nazaran yüzde 15,2 artarak 67 bin 490 oldu. 2022 yılında toplam konut satışları içinde yabancılara yapılan konut satışının hissesi yüzde 4,5 oldu. 2022 yılında yabancılara yapılan konut satışlarında birinci sırayı 24 bin 953 konut satışı ile İstanbul aldı. İstanbul’u sırasıyla 21 bin 860 konut satışı ile Antalya, 4 bin 316 konut satışı ile Mersin izledi.
Yabancıya %10’u aşan 4 vilayet var
TSKB Gayrimenkul Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, yabancı alımları tarafında yıl toplamında yüzde 10 baremini aşan 4 ilin olduğunu anlattı. Maya, “Toplam satışlar içinde yabancı alımların hissesinin Antalya’da yüzde 27, Yalova’da yüzde 12, Mersin’de yüzde 11ve İstanbul’da yüzde 10 olarak gerçekleştiğini görüyoruz. Bu sıralamayı yüzde 8 ile Trabzon takip ediyor. Öteki vilayetlerdeki yabancı satışları ise yüzde 4’ün altında” dedi.
1 milyon 485 bin konut satıldı
Yabancılara satış artarken Türkiye genelindeki satışlarda ise çok az da olsa düşüş var. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK), tarafından açıklanan bilgilere nazaran Türkiye genelinde konut satışları 2022 yılında bir evvelki yıla nazaran yüzde 0,4 azalarak 1 milyon 485 bin 622 oldu. Aylık olarak bakıldığında ise konut satışları Aralık’ta bir evvelki yılın birebir ayına nazaran yüzde 8,2 azalarak 207 bin 963 oldu. Dal temsilcileri, geçen yıl konut fiyat artışlarında yaşanan fahiş artışlara ve konut üretim maliyetlerinde yaşanan yükselişlere karşın yaşanan satışların yatay seyretmesini olumlu buluyor.
Türkiye’nin konut satış adetinde Avrupa’da birinci olduğuna dikkat çeken Nef İdare Şurası Lideri Erden Timur, başta Avrupa olmak üzere dünyadaki büyük ekonomilerde konut satışı yüzde 10 ile yüzde 30 ortasında düşerken Türkiye’de satışların başa baş kapandığını söyledi. Timur, “Yatırım aracı olarak gayrimenkul en fazla Türkiye’de kazandırmaya devam ediyor. Bu sebeple talep daima dinamik olacak. İkincisi, Türkiye’de 200 alt bölümü de dinç tutması içinde kıymetli. Münasebetiyle burada arzın tekrar ivmelenmesi üreticilerin tekrar üretime geçmesi daha dikkat edilmesi gereken bir konu. Gerçekten 5 yıl öncesine nazaran ikinci el satışın hissesi yüzde 50 -50’den yüzde 30-70’e yükseldi. Birinci el azaldı. 2023’te bu oranın tekrar dengelenmesi çok kıymetli olacaktır. Bu sebeple 0,69 faiz oranıyla başlayan sıfır konut kampanyasının 2023’te bu oranın dengelenmesine katkısı büyük olacaktır” diye konuştu.
Piyasa yüklü ikinci elde
2020 yılı ikinci yarısından itibaren konutun enflasyona karşı korunma aracı olarak görülmeye başlandığının altını çizen TSKB Gayrimenkul Genel Müdürü Makbule Yönel Maya ise konut kredi kampanyalarının konut satışlarındaki artışlarda tesirli olduğunu belirtti. Maya, “2022 yılı Mayıs ayında açıklanan Konut Finansmanı Projesi tesirini Mayıs ve Haziran ayı sayılarında görmüştük. Yıl geneli için bir başka kıymetli hususun ipotekli konut satışlarında olduğunu görüyoruz. Dataların açıklandığı 2013 yılından beri birinci kere ipotekli konut satışlarının hissesi toplam satışlar içinde yüzde 20’nin altına düşerek yüzde 19 olarak gerçekleşti. Birinci el alımların da azalan yapı ruhsatları ile son 3 yıldır yüzde 31 düzeyinde gerçekleştiğini görüyoruz. Bu oranın 2013-2018 yılları ortasında yüzde 46- 47 düzeylerine kadar çıktığını dikkate aldığımızda son 3 yıldır konut piyasasının yüklü olarak ikinci el alımlar tarafında olduğunu görüyoruz” dedi.
Fiyatlar yüzde 20 artabilir
MARS İcra Şurası Lideri Hakan Bucak, konuttaki üst istikametli sert fiyatlama hareketlerinde sona gelindiğini söyledi. Bucak, “Kamu ve özel kesim arz üretim faaliyetlerini arttırdı. Konut fiyatlarında geri çekilme beklememekle birlikte bu yıl yaşanacak artışın yüzde 20-25 bandında kalmasını öngörmekteyiz” değerlendirmesinde bulundu. Bucak 2023 yılı için konutta beklenen toplam satış adedini ise 1.7-1.8 milyon olarak öngördü.
Fahiş fiyat artışlarına karşı soruşturma başlatıldı
2022’de konut fiyatlarında yaşanan süratli yükseliş vatandaşın konuta erişimini sınırladı. Kira artışlarında fahiş fiyatların görülmesiyle birlikte Hazine ve Maliye Bakanlığı yaşanan fiyat artışlarına karşı harekete geçti. Hazine ve Maliye Bakanlığı’na bağlı Risk Tahlil Genel Müdürlüğü, ağustos ayında piyasayı olumsuz etkileyen kişi ve firmaların tespiti için çalışma başlattı. Ayrıyeten Eylül ayında Cumhurbaşkanı Recep Tayyip Erdoğan 250 bin toplumsal konut projesini duyurdu. projeye toplam 8 milyon vatandaş müracaat yaptı, geçerli müracaat sayısı ise 5 milyon 135 bin olarak kayıtlara geçti. 81 vilayette dar gelirli vatandaşın konut sahibi olmasını amaçlayan proje ile konutta fiyat artışlarının önüne geçilmesi amaçlandı.
Satışlarda başkan İstanbul
Konut satışlarında İstanbul 259 bin 654 konut satışı ve yüzde 17,5 ile en yüksek hisseye sahip oldu. Satış sayılarına nazaran İstanbul’u 126 bin 166 konut satışı ve yüzde 8,5 hisse ile Ankara, 83 bin 502 konut satışı ve yüzde 5,6 hisse ile İzmir izledi. Konut satış sayısının en az olduğu vilayetler sırasıyla 468 konut ile Ardahan, 910 konut ile Hakkari ve 956 konut ile Bayburt oldu.
Konut fiyatı artışında dünyada birinciyiz
Türkiye’de 2022’deki konut kira fiyatlarındaki artış, dünyada 56 ülke ortasında en üst sırada yer aldı. İngiltere merkezli emlak danışmanlık şirketi Knight Frank’ın yayınladığı Global Konut Fiyat Endeksi raporda, Türkiye’nin yüzde 160 artışla 56 ülke ortasında birinci sırada olduğu belirtildi. Türkiye’de nominal artış yüzde 160,6 olurken enflasyondan arındırılmış artış da yüzde 45,9 oldu. Türkiye’den sonra ikinci sırada yer alan Slovakya’da nominal artış yüzde 25,5 olurken enflasyondan arındırılmış artış yüzde 10,8 olarak belirtildi. Raporda “Türkiye’nin yıllık %161’lik üç haneli büyümesi, enflasyonun %80’e ulaşması i ile büyük ölçüde göz arkası edilebilir ve bu sayı tekrar de artabilir.” sözlerine yer verildi.
İkinci elde kampanya
Hazine ve Maliye Bakanı Nureddin Nebati, ikinci el konut kampanyası için çalışma yapıldığını kaydetti. Bankalarla görüştüklerini belirten Nebati, ikinci el konutta 0,69 oranlı bir faizin olmayacağını söyledi. Nebati, “İkinci el konutla ilgili talep var. Bankalarımızla bu mevzuda çalışma yapılıyor. Gerekirse konut kampanyasında da kaideleri yumuşatabiliriz” dedi.
Kampanyaya ağır ilgi var
Orta gelirliyi konut sahibi yapacak ‘Yeni Evim’ kampanyasına müracaatlar başladı. Vatandaşlar kampanyaya ağır ilgi gösteriyor.Yeni Konutum ile orta gelir kümesindeki vatandaşların konut sahibi olması amaçlanıyor. Bu kapsamda koşulları sağlayan vatandaşlar, taban yüzde 10 peşinat ve aylık yüzde 0,69’dan başlayan faiz oranlarıyla mesken sahibi olabilecek.
İpotekli konut satışı sert düştü
Türkiye genelinde ipotekli konut satışları aralık ayında bir evvelki yılın birebir ayına nazaran yüzde 51,8 azalış göstererek 21 bin 796 oldu. 2022 yılında gerçekleşen ipotekli konut satışları ise bir evvelki yıla nazaran yüzde 4,8 azalışla 280 bin 320 oldu. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların hissesi aralık ayında yüzde 10,5, 2022 yılında yüzde 18,9 oldu.
